必見！初心者のための不動産投資のイロハ

今まで、それを耳にすることや勧誘されることはあっても、「なんとなく危なそう」「普通の人には向いてないのでは？」とつみたてNISAやiDeCoなどの投資に比べて敷居の高いイメージの『不動産投資』について、解説していきましょう。

まずはじめに、不動産投資といっても様々な投資対象があります。店舗や戸建て住宅やマンション、マンションの中でもファミリー向けや単身者向けや一棟まるごと、新築や中古、国内や海外…、といったように、多種多様なものがありますが、こと初心者向けの不動産投資は？と言われれば、そのリスクの低さとリターンの安定から『東京２３区内の中古のワンルームマンション』が最適です。そして、その中古のワンルームマンションの投資の仕組みですが、まずは物件をローンで購入し、家賃収入を得ます。その家賃とローンの差額が実際の収入になり、ローン完済後は家賃が全額収入になります。なぜそれが最適なのか、そこを次章から見ていきましょう。

物件の選び方

「新築」と「中古」の違いは？

中古よりも新築の方が家賃も高く設定できるし、キレイだから入居者もつきやすい（？）から新築の方がいいのでは？と思われる方もいらっしゃると思います。ただ、新築物件の販売価格には、中古よりも高めの広告宣伝費や建築費・人件費などが含まれていますので、購入後にはその分価格も下がりますし、「家賃は高く設定できる」のではなく「高く設定せざるを得ない」のです。なので、近隣の物件に比べて高い家賃であることで、選ばれにくい物件にもなります。一方、中古の場合は新築に比べると価格がそもそも手頃であり、購入直後に急落することもありません。

「ファミリー向け」と「単身者向け」の違いは？

この二つの違いについて考えたいのは、空室率とリフォーム費用です。まずは、空室になった時のことですが、ファミリー向けの場合は入居を決断する材料にお子様やご夫婦それぞれの都合がでてきますが、単身者向けであれば決定権者がひとりしかおりませんので決定そのものが早くなり、ファミリー向けに比べて、空室が埋まりやすいということになります。また、リフォーム費用については、当然ながら面積の広いファミリー向けの方が高くなるので、コストを考えると単身者向けの方に軍配が上がります。

立地はどこがいい？

不動産投資において最重要ともいわれるものは、その「物件の立地」です。どんなにデザインや価格や治安や施設が魅力的であっても、立地を外してしまってはその投資は失敗してしまいます。ここまでで「単身者向けの中古マンション」が良いというのは伝わったかと思いますが、「単身者向けの中古マンション」は日本全国にあります。しかし、この少子高齢化が進み人口が減ることが見込まれている日本における中長期的な不動産投資をする場合には、人口が増えている地域の物件を選ぶことは必須条件になります。就職するために上京してきた若者というのは、ここでいう「単身者向けの中古マンション」に入居する確率が非常に高い人たちであり、なおかつ、東京都への転入者のなかの９割以上が若者世代で埋まっています。この流動性の高さから、長期間空室になる可能性は少なくもなるのです。

不動産投資は購入で終わりではない

賃貸管理も考える？

不動産投資は、物件を購入して終わりではなく、物件を管理していくという大事なプロセスもあります。ですので、ここでのポイントは、物件を購入した不動産会社には賃貸管理もしてもらうことが重要です。賃貸管理を行わずに販売のみしている不動産会社の中には、のちの対応をしないので条件の悪い物件を販売しているケースもあります。ただし、管理委託手数料が高いわりにサービスがそれに見合わない場合もありますので、よく比較して選びましょう。管理委託手数料の相場については、３０００円以下が目安になりますが、安すぎる手数料の場合、そのサービスまで薄いこともありますので、内容についてはしっかりと確認しましょう。

借入金利の目安は？

不動産会社によって提携しているローン会社も異なります。そのローン会社によって借入金利は変わりますので、不動産投資においては運用利回りを左右するので、そのローン会社選びも重要ですが、２０２３年５月現在においては２％以下の借入金利が一つの水準になります。それより高い金利の提携ローンを勧められる不動産会社の場合、金融機関からの信用がまだまだ低い可能性がありますので、初心者の方は避けた方がいいでしょう。

物件の情報を開示してくれる？

中長期的な不動産投資においては、「資産価値が下がりにくいかどうか」ということもポイントになりますが、その点において、「管理や修繕が行き届いている物件かどうか」ということは要チェックポイントです。それを確認するには「重要事項調査報告書」というものを担当の不動産会社から見せてもらうようにしましょう。そこには、過去の修繕履歴や修繕積立金の額や今後の修繕計画まで記載されており、立地を押さえ管理が行き届いている物件であれば、必然とその資産価値は下がりにくいのです。

不動産投資のメリット

インフレに強い

冒頭でもお伝えしましたが、中古のワンルームマンションは、物件をローンで購入し、家賃収入でローンを完済していく資産形成方法です。そのため、低金利であればその利回りは良くなるという仕組みです。そこで、物価上昇が起こっている現状の日本においては、家賃相場もおなじく上昇基調なのです。

相続対策になる

　不動産投資で資産形成をする場合、相続時にも有利に働きます。預貯金などは相続時にその価値が１００％評価されますが、不動産の場合、購入価格が課税対象額になるのではなく、固定資産税評価額や路線価などによって評価されるので、その課税評価額は実勢価格の半分以下になることもあります。また、相続だけではなく贈与時にもその評価額は下げられるので、資産を多くお持ちの読者方々にとっては、ますます有効な資産形成方法と言えます。

今回の記事では、細かい部分は割愛しておりますが、この記事をヒントに、投資不動産の一歩目を踏み出していただければ幸いです。